5月1日起，我省将全面推行营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。省国税局货物和劳务税处副处长闫泉在解读营改增政策时称，虽然过渡期二手房交易营改增基本平移了现行二手房交易营业税政策，但目前这种政策的平移并不会带来税负增加，实际上还会略微降一点。以售价为100万的二手房（未满2年）交易来看，营改增后，税负将减少2381元。

政策摘要

房地产业税率11%

3月18日，国务院常务会议审议通过全面推开营改增试点方案，明确自2016年5月1日起，将建筑业、房地产业等纳入试点范围。其中，建筑业和房地产业适用11%税率。值得关注的是，本次营改增还将不动产纳入抵扣范围。

解读

整体税负将下降

房地产业营改增后税率从营业税的5%到增值税的11%，看似增，其实不然。从销项看，由于销售额可扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款，营改增后，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），将有效降低房企税负。从进项看，取得的可抵扣进项越多，税负越低。

这是否意味着房地产业税负将降低？闫泉分析称，占销售额权重最高的土地价款不计入征税范围，将有效降低房企税负。另外，房地产行业跟建筑安装行业的关联性很强。如果合作方都是规范经营的建筑安装企业，能获取的进项发票将相对充分，有利于进一步降低房地产业税负。

利于我省商业去库存

此次营改增还将不动产纳入抵扣范围。不管是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。闫泉表示，这对企业而言，影响是非常显著的。因为企业无论是购置、出租办公用房，取得合法凭证后都可按照11%的税率抵扣进项税，这将在很大程度上减轻企业的税负，对昆明商业地产去库存将起到积极的促进作用。

对房价影响不明显

长远看，税负下降，对房地产业有什么影响？房价是否会降？闫泉认为，营改增后，企业为降低本环节税负，将尽可能获得增值税发票进行抵扣，这将倒逼产业链各个环节的企业加强内部管理，有利于规范经营的企业做大做强，从而促进整个产业链的转型升级。但税收只是决定房价的一个因素，理论上讲，房地产营改增后，对我省房价的影响和波动应该不会特别明显。

二手房交易征5%增值税

5月1日起，我省将实施个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

解读

买卖二手房能少交点税

就大家所关心的二手房营改增后，税收增减的问题，闫泉给我们算了笔账：

根据增值税算法，需要先计算出销售额=含税销售额÷(1+征收率)，应纳税额=销售额×征收率。

以一套售价100万元(含税、购买不足2年)的房子为例：

营业税这样缴税：按照总价5%的税率征收，营业税应纳税额为100×0.05=5万元。

增值税这样缴税：应纳税额为(100÷1.05)×0.05=4.7619万元。

这样算下来，营改增后，二手房交易可省下5万元-4.7619万元=2381元。

闫泉认为，营改增后不满2年的二手房交易成本，会因税收减少而略微下降，但与动辄数十万上百万元的成交价相比，减税对拉动二手房需求的影响很有限。