【中经联播 徐州讯 晏雷 温君雅】   网友longxiaoxiao1980 发帖询问：“请问睢宁县政府，睢宁梁集的 《丽都花园》房子可以对外销售吗？他们对外都说办不了房产证，那就是小产权房了。国家明令禁止建小产权房，为什么梁集的丽都花园还可以打着新农村建设房对外销售，来坑害不知情的老百姓呢？我是本镇居民，如果我买丽都花园的房子是不是可以办房产证呢？请给一个明确的说法。”

　　针对此帖，更多网友在跟帖中表示，“睢宁梁集小产权房违规建设的现象非常严重，打着建设新农村示范小区的旗号，实际上是梁集镇镇政府违规征地，建设多家小产权房，吸引村民购买，甚至公开对外销售，既侵占了被占地村民的土地，又无法保证购房者的权益，是极其不负责任的。”

　　【正在兴建的丽都花园2期】

　　根据网友所反映的情况，近日，本网记者走进梁集镇，实地对以丽都花园、幸福家园为代表的多家小产权小区进行走访。

　　违规征用村民土地

　　据当地村民介绍，位于梁集镇政府西侧的正在建设的丽都花园、幸福花园所在地，曾经都是当地村民赖以生存的百亩梨园，后被镇政府以每亩30000元低价从百姓手中征收，再以每亩150000元的高价转卖给私人开发商，以建设“新农村示范小区”的名义，达到开发的目的。

　　【丽都花园售楼处】

　　记者以购房的名义，来到丽都花园的售楼中心。售楼经理介绍道：

　　“我们丽都花园的房子非常好卖，均价1700元每平方米，一期的业主已经入住了，二期正在建，也卖的差不多了，现在只有东西角上的这栋有现房。您要想买，可以考虑一下，或者等我们第三期。”

　　“第三期建在哪？”

　　“第三期的地还没有征下来，就是隔壁的那个村，现在政府正在跟村民谈拆迁，等地一征下来，马上就能建第三期。”

　　而在丽都花园马路对面的幸福家园的售楼中心，记者也得到了同样的回应。业务员告诉记者说：“幸福家园新农村示范小区占地约五十亩,以前是片梨园，我们的土地是从政府手上买的，然后自己开发的，开发商是南京的公司，有多层、有别墅，多层100个平方左右，均价1860，别墅三层独栋，107万，四层连体70多万，这房子要是在县城卖的话的好几千一平呢，因为是在镇上所以才卖这么便宜的，你们看这交通和地理位置多好啊，将来的升值空间非常大的，买我们的房子你们绝对不会吃亏。”

　　【幸福家园售楼处】

　　小产权房不合法性首先体现在土地使用的合法性，房屋依附于土地，“小产权房”依附在农民集体所有土地上，判断房屋是否违法，首先应看对土地的使用是否违法。我国《土地管理法》是解决集体所有土地作为建设用地的核心法规。按照《土地管理法》规定，乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡(镇)村建设可以使用集体所有土地，其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。

　　而梁集镇的丽都花园、幸福家园都是建设在农村集体土地之上，并都有私人开发商开发，很显然不属于上述三类乡(镇)村建设活动，不符合现行土地管理法的规定。

　　公开对外售卖

　　国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农村的住宅不得向城市居民出售。利用国有土地从事商品房开发建设，需要具备“五证”，即国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证和商品房预售许可证。而小产权房开发建设则不像城市商品房那么严格，很多是村民个人、乡(镇)村集体或一些房地产开发资质不完全具备的公司投资建设的，也没有经过规划、国土、建设等主管部门审批，在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题。更重要的是，由于缺乏房屋产权证和土地使用权证，小产权房购买者的权益不能得到法律有效保护，根据《土地管理法》、《合同法》、《物权法》相关规定，小产权房买卖合同属于无效合同，购房者从乡镇或村委会获得的所谓房屋“所有权”不能正常行使，在转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面均会受到较大的限制，相关权益难以得到保障。(参见专栏1)总之，虽然在小产权房购买时，购房者能够以较低廉的价格解决居住问题，但后续风险隐患是比较大的。 专栏1 小产权房购房者的权益难保障 据《工人日报》2007年7月报道，2006年初，李福利在北京顺义高丽营村花17万元买了一套100多平方米的小产权房，当时村委会给了他一个“购房协议”――“旧城改造项目房屋买卖协议”。2007年初，因当地修建道路这套房子被拆除了，李福利攥着“购房协议”四处奔走，只想要回原来买房的钱，但从有关方面得到的答复却都是：该协议无效，至于拆除房屋损失费，修路占地单位已交给享有该土地所有权的乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社了。(资料来源：《北京购小产权房现状调查:买卖双方都认为占便宜》，工人日报，2007年7月13日。 2004年12月国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。国务院2008年 我国小产权房问题研究：现状与出路 小产权房是我国城乡二元土地所有制度下伴随着城市化快速发展和商品房价格快速上涨过程中出现的，在一定程度上解决了部分城市中低收入群体的住房需求，农民也从中获得了土地开发的增值收益，其存在具有某种程度上的必然性和现实合理性。1995-2010年间全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，大约相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。小产权房建设违反了我国现行农村土地利用相关法律法规，但涉及国家、农村集体、农村个人以及小产权房购买者等多方利益，如何妥善对待和处理小产权房问题，成为社会各界关注的焦点，也成为各级政府亟待解决的一个难题。一、小产权房的内涵和特点(一)小产权房概念和内涵房屋产权本来没有“大”“小”之分，“大产权”、“小产权”只是在现实经济生活和社会实践中约定俗成的说法，并不是法律上或学理上的专门术语。目前各地对“小产权房”称谓不完全一致，在北京称为“小产权房”，上海称为“集体土地房”，广东称为“集资房”，济南称为“乡产权房”。综合各地对小产权房的定义，小产权房是指在农民集体所有土地上建设的、向本集体经济组织以外居民销售的住宅，其内涵一般包括五个方面：一是小产权房建设用地为农村集体土地，而非经过招标、拍卖、挂牌等方式取得的城市国有土地。二是小产权房建设未经土地、规划、建设等主管部门许可，项目未经投资主管部门核准或备案，也没有经过农村土地征用为国有土地以及国有土地“招、拍、挂”等建设环节，因而不符合国家相关建设程序。三是小产权房建设未缴纳国有土地出让金和相关税费，无法获得国家土地、房屋管理部门颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证。四是小产权房一般不应包括农民建造的超出其自身居住需求的、主要用于出租的房屋，而仅指出售给非本地农村居民包括城镇居民和外地进城务工人员的房屋。换句话说，农民在宅基地上建设的用于出租的房屋，不应视为小产权房。五是“小产权”是针对“大产权”即完全产权房而言的，只有经过依法登记、“三证”(房屋所有权证、国有土地使用权证、契税证)齐全的房屋才是完全产权房，故小产权房没有真正法律意义上的产权。购买小产权房只能获得乡镇政府的集体土地使用权证或村民委员会的盖章证明。(二)小产权房分类按照小产权房建设用地性质可划分为不同的类型。依据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规的规定，我国农村集体土地包括农用地(耕地)、农村集体建设用地和未利用地三种性质，其中农村集体建设用地又可细分为农村宅基地、乡镇企业用地、公共设施和公益事业用地。相应地，小产权房也可以分为三种：一是建设在农用地(耕地)上的小产权房；二是建设在农村集体建设用地上的小产权房，其可细分为建设在宅基地上的小产权房，建设在乡镇企业用地上的小产权房，以及建设在公共设施和公益事业用地上的小产权房等；三是建设在未利用地上的小产权房。(三)小产权房主要特点与建设在国有土地上的拥有国家有关主管部门颁发1月《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次明确，城镇居民不得到农村购买宅基地农民住宅或“小产权房”，任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。

　　记者以外县购房者的身份询问售楼中心接待人员，外县人是否可以购买？

　　而两家售楼人员都表示只要出现金，无论是不是本镇人，任何人都可以购买该小区的房子。

　　关于这一说法，记者走访了现已入住的丽都花园的业主，梁正(化名)告诉记者：“这里的房子是对外销售的，跟在城里买房是一样的，就是不能贷款，现金一交房子就到手，不管你是哪里人。我家媳妇她二姐是宿迁的，也买到这里了。”

　　【梁集镇政府的宣传标语】

　　小产权房里惊现豪华别墅

　　在幸福家园的售楼处里，一位前来看房的王大姐在别墅模型前来回徘徊，记者调侃式问道：“这别墅不错啊，很漂亮。”

　　“哎，漂亮是漂亮啊，就是这一百多万，又不做贷款，太贵了，我们普通老百姓哪买得起啊。”

　　“这不是新农村模范小区嘛，就是专门给当地的百姓盖的，外地人有钱还买不到呢，你看，这标语上不是写了嘛，幸福家园——老百姓买得起的房子。”

　　“这都是幌子，哪个老百姓能买得起一百多万的别墅啊，这就是给城里那些有钱人盖的。

　　一旁的售楼小姐走上前来，“这别墅其实一点都不贵啊，三层独体别墅，359个平方，也不过是城里一套3室套间的价格。很多徐州市里的人都跑到我们梁集买这别墅，我们这是公开对外销售的，无论是本地人还是外地人，都是一个价格，任何人都可以购买。”

　　【梁集镇镇政府宣传标语】

　　没有产权证明的房地产大开发

　　《物权法》第9条、第184条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得进行抵押”。小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备其法律性质，并不是真正意义上的商品房，其流通转让受到诸多限制。按照相关政策法律规定，小产权房买卖合同属于无效合同，农民将房屋卖给城镇居民的买卖行为不能得到法律认可和保护，不能办理土地使用权证、房屋产权证、契税证等合法手续。小产权房购买者无法获得房产管理部门颁发的房屋产权证、国土管理部门颁发的土地使用权证。没有“二证”，既无法律保障，也不可以上市交易。所以，从法律上讲，小产权房购买者并不是有什么“小产权”，而本质上是“无产权”。

　　在丽都花园，记者问售楼经理，“我听镇上人说，你们这买房子没有房产证，真的假的啊？”

　　售楼经理瞬间收起笑容，“怎么没有房产证啊，到时候镇上肯定会给你做产权登记的啊，再说，你花钱买了房子，谁也不能说给你房子抢走吧。”

　　“那有没有土地使用证？”

　　“这不是集体土地嘛，不需要土地使用证，也没有土地使用年限。你说的那个像城里买房子的房产证和土地使用证，这个没有。要不然不可能这么低的价格。”售楼经理极其不耐烦地回答道。

　　幸福花园的售楼接待员对同样的问题，比较爽朗地告诉记者：“房产证肯定是没有的，不只是我们没有，整个梁集所有的小区都不能提供房产证，镇上卖的都是小产权房，集体土地没有房产证，不过你买了这房子，在我们镇政府会给你做产权登记。效用跟房产证是一样的。”

　　违规小产权房遍布梁集

　　记者开车围绕整个梁集镇转，发现梁集镇的小产权房确如网友所说的那样，不只是一家两家，单单正在建的小区就有4、5家。

　　丽都花园，幸福家园，富裕花园，北苑花园……

　　经过记者的调查采访，无一例外都是以新农村模范小区为名头建设的违规小产权房。一家小区占地都至少30、40亩，甚至有些小区就是占用的农民耕地，全部可以对外售卖，也不提供房产证。

　　依法建设光荣 违法建设可耻  无审批不建房

　　这样以梁集镇人民政府宣为落款，掩耳盗铃般的宣传标语，就正如那小产权房一样在梁集镇遍地开花。

　　本网继续关注睢宁违规占地现象发展。